Von Kai Busse · Stand: 17. September 2026
Die Jahresmiete allein erklärt den Wert eines Mehrfamilienhauses nicht. Eine nachvollziehbare Einschätzung verbindet Erträge, laufenden Aufwand, Grundstück und Gebäudezustand.
Symbolfoto: Beratung und gemeinsame Sichtung von Unterlagen. Foto: Vitaly Gariev / Unsplash.
Erträge richtig einordnen
Das Ertragswertverfahren berücksichtigt marktüblich erzielbare Erträge. Zu seinen Grundlagen gehören außerdem Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz. Besondere Eigenschaften des Objekts können weitere Anpassungen erfordern. Die Grundlagen beschreibt § 27 ImmoWertV.
Eine klare Mietübersicht vorbereiten
Stellen Sie Einheiten, Flächen, Nettokaltmieten, Vertragsbeginn und Leerstände übersichtlich zusammen. Ergänzen Sie Mietverträge und Nachträge. Trennen Sie laufende Einnahmen von Annahmen über mögliche Veränderungen. So können Rückfragen gezielt geklärt werden.
Zustand und Aufwand dokumentieren
Hilfreich sind Unterlagen zu Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und bereits ausgeführten Maßnahmen. Dokumentieren Sie bekannte Mängel und geplante Arbeiten. Betriebskostenabrechnungen und Informationen zu nicht umlegbaren Kosten vervollständigen das Bild.
Die wichtigsten Unterlagen
- Mietübersicht, Mietverträge und Nachträge.
- Grundrisse und nachvollziehbare Flächenangaben.
- Grundbuch- und Grundstücksunterlagen.
- Energieausweis und Modernisierungsnachweise.
- Abrechnungen sowie bekannte Instandhaltungsfragen.
Eine erste Angebotspreiseinschätzung für die Vermarktung ist von einem förmlichen Verkehrswertgutachten zu unterscheiden. Welcher Umfang für Ihren Zweck nötig ist, sollte vorab geklärt werden.
Eine Anlageimmobilie vor Ort besprechen
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung bewerten lassen? Für Objekte in Hamburg-Bergedorf finden Sie hier unsere lokale Verkaufsbegleitung. Für Heide und Dithmarschen ist unser Büro in Heide Ihr Ansprechpartner. Mietübersicht, Grundrisse und Angaben zum Zustand helfen, das erste Gespräch vorzubereiten.
Mehr zur Vorbereitung: Wertimmobilien & Kapitalanlagen. Bei einem diskreten Vorhaben stimmen wir auch die Weitergabe der Miet- und Objektunterlagen mit Ihnen ab.
Örtliche Mieten statt pauschaler Renditeannahmen
Für ein Mehrfamilienhaus in Bergedorf sind die einzelnen Mietverträge und die örtlich einschlägigen Vergleichsmieten zu prüfen. Der Hamburger Mietenspiegel 2025 ist eine Orientierung innerhalb seines Anwendungsbereichs; er liefert keinen pauschalen Wert für ein ganzes Mehrfamilienhaus. Seine Werte lassen sich nicht auf Heide übertragen. Dort sind passende lokale Vergleichsdaten und die nachhaltige Vermietbarkeit der konkreten Wohnungen zu begründen.
Regional ergänzt und redaktionell geprüft am 10. Oktober 2026.