A / Immobilienwissen
Angebotspreis
Der Angebotspreis ist der Betrag, mit dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er ist Teil der Verkaufsstrategie und nicht automatisch der spätere Kaufpreis oder der ermittelte Marktwert. Eine belastbare Herleitung berücksichtigt Vergleichsobjekte, Zustand, Mikrolage und die aktuelle Wettbewerbssituation.
Für Eigentümer: Vergleichen Sie nicht nur andere Inserate. Entscheidend ist, welche Angebote tatsächlich mit Ihrer Immobilie konkurrieren und wie Käufer deren Unterschiede bewerten.
Zum Ratgeber: Angebotspreis ↗
A / Immobilienwissen
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert im Grundbuch den Anspruch eines Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie schützt diesen Anspruch vor späteren Verfügungen, soweit diese ihn beeinträchtigen würden. Die Vormerkung ist noch keine Eigentumsumschreibung. Welche Schritte bis zur Kaufpreisfälligkeit und zum Eigentumswechsel erforderlich sind, ergibt sich aus dem notariellen Vertrag und dessen Abwicklung.
Für Eigentümer: Lassen Sie sich den Ablauf erklären, bevor Sie Zahlungstermine oder einen Umzug verbindlich planen.
Rechtsgrundlage: § 883 BGB ↗
B / Immobilienwissen
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone. Er bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen; vorhandene Gebäude sind darin nicht enthalten. Das eigene Grundstück kann wegen Größe, Zuschnitt, Erschließung oder zulässiger Nutzung davon abweichen. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche liefert deshalb keine vollständige Bewertung eines Hauses.
Für Eigentümer: Prüfen Sie immer den Stichtag und die Merkmale des Richtwertgrundstücks, bevor Sie einen Wert auf Ihr Eigentum übertragen.
Rechtsgrundlage: § 196 BauGB ↗
E / Immobilienwissen
Energieausweis
Ein Energieausweis macht energetische Kennwerte eines Gebäudes nachvollziehbar. Bei Verkauf oder Vermietung ist er grundsätzlich erforderlich, soweit keine Ausnahme greift; spätestens zur Besichtigung muss er vorgelegt werden. Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis beruhen auf unterschiedlichen Grundlagen. Der Kennwert allein beschreibt weder sämtliche Modernisierungskosten noch die späteren individuellen Heizkosten.
Für Eigentümer: Klären Sie frühzeitig, welcher Ausweis für Ihr Gebäude benötigt wird, und halten Sie Angaben zu Heizung und Modernisierungen bereit.
Gesetzliche Vorgaben zu Energieausweisen ↗
E / Immobilienwissen
Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Das Recht kann veräußert und vererbt werden. Für Käufer sind insbesondere Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsregeln und Vertragsbedingungen wichtig. Eine Immobilie auf Erbbaurechtsgrund ist daher wirtschaftlich anders zu beurteilen als ein Haus mit eigenem Grundstück.
Für Eigentümer: Stellen Sie den vollständigen Erbbaurechtsvertrag bereit. Kaufpreisvergleiche ohne Blick auf die Vertragsbedingungen können in die Irre führen.
Grundlage: Erbbaurechtsgesetz ↗
E / Immobilienwissen
Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage ist eine finanzielle Reserve der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihre Höhe ist nur im Zusammenhang mit Gebäudezustand, geplanten Arbeiten und der Größe der Gemeinschaft aussagekräftig. Ein hoher Kontostand bedeutet nicht automatisch, dass alle künftigen Maßnahmen finanziert sind.
Für Eigentümer: Legen Sie beim Verkauf den aktuellen Vermögensbericht und die Beschlüsse zu anstehenden Arbeiten vor. Das erleichtert Käufern die Einschätzung der finanziellen Situation.
Rechtsgrundlage: § 19 WEG ↗
E / Immobilienwissen
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand ihrer marktüblich erzielbaren Erträge. Berücksichtigt werden unter anderem Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz. Es ist besonders bei vermieteten Immobilien relevant. Die aktuelle Miete allein reicht für eine belastbare Bewertung nicht aus; auch Kosten, Vertragslage und objektspezifische Besonderheiten spielen eine Rolle.
Für Eigentümer: Halten Sie Mietverträge, eine aktuelle Mietaufstellung und Informationen zu Instandhaltungen bereit. Eine transparente Datengrundlage stärkt die Argumentation gegenüber Investoren.
Bewertungsgrundlage: § 27 ImmoWertV ↗
G / Immobilienwissen
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere die für Bestand oder Sicherheit notwendigen Gebäudeteile und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Sie können sich auch innerhalb einer Wohnung befinden. Die Abgrenzung zum Sondereigentum ist für Umbauten, Instandhaltung und Kostenverteilung wichtig. Maßgeblich sind die gesetzlichen Regeln und die Unterlagen der Gemeinschaft.
Für Eigentümer: Bei einer Eigentumswohnung sollten Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und relevante Beschlüsse zusammen geprüft werden. Ein Bauteil innerhalb der Wohnung gehört nicht zwangsläufig zum Sondereigentum.
Rechtsgrundlage: § 5 WEG ↗
G / Immobilienwissen
Grundbuch
Das Grundbuch dokumentiert Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte an Grundstücken. Neben dem Bestandsverzeichnis enthält es Abteilungen für Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte. Ein aktueller Auszug gehört zu den zentralen Verkaufsunterlagen. Er ersetzt aber nicht die Prüfung weiterer Unterlagen, etwa zur baurechtlich zulässigen Nutzung.
Für Eigentümer: Wohnrechte, Wegerechte oder Grundschulden sollten vor dem Vermarktungsstart eingeordnet werden. So lassen sich Fragen zur Übergabe und Vertragsabwicklung frühzeitig klären.
Weitere Informationen: Hamburger Justiz ↗
H / Immobilienwissen
Hausgeld
Hausgeld bezeichnet die laufenden Zahlungen eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Grundlage sind die beschlossenen Vorschüsse und der Wirtschaftsplan. Dazu können etwa Kosten für Betrieb, Verwaltung und Rücklagen gehören. Für die Beurteilung einer Wohnung ist neben der Höhe auch die Zusammensetzung wichtig. Hausgeld und Nebenkosten eines Mieters sind nicht gleichzusetzen.
Für Eigentümer: Vergleichen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklagenstand. Bei einer Kapitalanlage ist zusätzlich zu klären, welche Kosten beim Eigentümer verbleiben.
Rechtsgrundlage: § 28 WEG ↗
K / Immobilienwissen
Kapitalanlage
Eine Immobilie als Kapitalanlage wird vor allem unter dem Gesichtspunkt von Ertrag und langfristiger Vermögensentwicklung betrachtet. Dazu zählen beispielsweise vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Eine aussagekräftige Betrachtung umfasst Einnahmen, laufende Kosten, Investitionsbedarf, Finanzierung und Vermietungsrisiken. Eine attraktive Bruttorendite allein beantwortet die Frage nach der Wirtschaftlichkeit nicht.
Für Eigentümer: Für einen Verkauf sollten die wirtschaftlichen Unterlagen ebenso sorgfältig aufbereitet sein wie Bilder und Grundrisse. Käufer müssen die Ertragslage nachvollziehen können.
Wertimmobilien & Kapitalanlagen ↗
K / Immobilienwissen
Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag regelt die vereinbarten Bedingungen des Erwerbs und bedarf der notariellen Beurkundung. Neben Kaufgegenstand und Preis sind etwa Fälligkeit, Übergabe, mitverkauftes Inventar und der Umgang mit bestehenden Rechten relevant. Die Unterschrift und die spätere Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Schritte. Eine sorgfältige Vorbereitung verhindert vermeidbare Unklarheiten.
Für Eigentümer: Prüfen Sie den Entwurf in Ruhe und besprechen Sie offene Punkte vor dem Termin mit dem Notariat. Mündliche Nebenabreden sollten nicht ungeklärt bleiben.
Rechtsgrundlage: § 311b BGB ↗
N / Immobilienwissen
Nießbrauch
Nießbrauch ist ein Recht, die Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie kann dies insbesondere die eigene Nutzung oder Mieteinnahmen betreffen; der genaue Umfang hängt von der Ausgestaltung ab. Eigentum und wirtschaftliche Nutzung können dadurch auseinanderfallen. Ein bestehender Nießbrauch ist für Verkauf, Bewertung und Finanzierung wesentlich.
Für Eigentümer: Benötigt werden die Eintragung und die zugrunde liegende Vereinbarung. Ein pauschaler Preisabschlag wird der individuellen Ausgestaltung und Dauer des Rechts nicht gerecht.
Rechtsgrundlage: § 1030 BGB ↗
O / Immobilienwissen
Off-Market-Verkauf
Ein Off-Market-Verkauf erfolgt ohne breite öffentliche Bewerbung der Immobilie. Interessenten werden gezielt angesprochen; Informationen können stufenweise freigegeben werden. Diese Vorgehensweise kann zu einem erhöhten Wunsch nach Diskretion passen. Sie erreicht jedoch einen anderen Käuferkreis als eine offene Vermarktung und ist nicht für jedes Objekt automatisch die beste Strategie.
Für Eigentümer: Entscheiden Sie anhand Ihrer Ziele: Wie wichtig sind Vertraulichkeit, Reichweite und Zeitplan? Daraus ergibt sich die passende Form der Ansprache.
Mehr zum diskreten Immobilienverkauf ↗
S / Immobilienwissen
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren betrachtet Bodenwert sowie den Wert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der rechnerische Ausgangswert wird an die Marktverhältnisse angepasst; besondere Eigenschaften der Immobilie sind zusätzlich zu berücksichtigen. Die Summe früherer Bau- und Modernisierungskosten entspricht daher nicht automatisch dem heutigen Marktwert.
Für Eigentümer: Sammeln Sie Unterlagen zu Baujahr, Ausstattung und Modernisierungen. Sie helfen, Zustand und Qualität des Gebäudes fundiert einzuordnen und die Bewertung nachvollziehbar zu machen.
Bewertungsgrundlage: § 35 ImmoWertV ↗
T / Immobilienwissen
Teilungserklärung
Mit einer Teilungserklärung kann ein Grundstückseigentümer das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen, die jeweils mit Sondereigentum verbunden sind. Beim Wohnungskauf gehört sie zu den wesentlichen Unterlagen. Für die konkrete Zuordnung von Räumen und Rechten sind auch die dazugehörigen Pläne, Vereinbarungen und späteren Änderungen relevant.
Für Eigentümer: Stellen Sie nicht nur die ursprüngliche Erklärung bereit, sondern auch Nachträge. Gerade Stellplätze, Gartenflächen und Nebenräume sollten eindeutig zugeordnet sein.
Rechtsgrundlage: § 8 WEG ↗
V / Immobilienwissen
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch Marktwert, beschreibt den unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Preis einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Lage, tatsächlicher Zustand und rechtliche Gegebenheiten fließen ein. Persönliche Sonderumstände bleiben bei dieser Betrachtung außen vor. Ein Verkehrswert ist deshalb weder ein zeitloser Festbetrag noch die Garantie eines späteren Verkaufserlöses.
Für Eigentümer: Klären Sie den Zweck der Bewertung: Für eine Verkaufsentscheidung und für ein förmliches Gutachten können unterschiedliche Anforderungen an Umfang und Dokumentation gelten.
Definition: § 194 BauGB ↗
V / Immobilienwissen
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren leitet einen Wert aus geeigneten Vergleichspreisen oder angepassten Vergleichsfaktoren ab. Entscheidend ist, ob die Daten zur zu bewertenden Immobilie passen. Unterschiede in Lage, Größe, Zustand und weiteren Merkmalen müssen berücksichtigt werden. Eine bloße Durchschnittsbildung aus öffentlich sichtbaren Angebotspreisen ist damit nicht gleichzusetzen.
Für Eigentümer: Schon innerhalb eines Hamburger Stadtteils können Straßenseite, Etage oder Außenfläche die Vergleichbarkeit verändern. Gute Vergleichsdaten erklären Unterschiede, statt sie zu verdecken.
Bewertungsgrundlage: § 24 ImmoWertV ↗
W / Immobilienwissen
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die nach einer bestimmten Berechnungsgrundlage anrechenbare Fläche einer Wohnung. Bei Anwendung der Wohnflächenverordnung werden beispielsweise Dachschrägen und Außenflächen differenziert berücksichtigt. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Wohnfläche und gesamte Grundfläche sind daher nicht identisch.
Für Eigentümer: Prüfen Sie vor dem Verkauf die vorhandene Berechnung und ihre Grundlage. Ein nachvollziehbarer Flächennachweis hilft bei Preisvergleichen und verhindert Missverständnisse mit Kaufinteressenten.
Berechnungsgrundlage: § 4 WoFlV ↗
W / Immobilienwissen
Wohnrecht
Ein dingliches Wohnungsrecht kann einer Person erlauben, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es ist vom Eigentum an der Immobilie zu unterscheiden. Welche Räume und Mitbenutzungsrechte umfasst sind, muss anhand der konkreten Vereinbarung geprüft werden. Für Käufer kann ein solches Recht die eigene Nutzung begrenzen.
Für Eigentümer: Legen Sie die Eintragungsunterlagen frühzeitig vor. Bewertung und Vermarktung müssen die tatsächliche Reichweite des Rechts berücksichtigen; allgemeine Annahmen reichen dafür nicht aus.
Rechtsgrundlage: § 1093 BGB ↗
