Von Kai Busse · Stand: 18. September 2026 · Titelbild: KI-generiertes Symbolbild
Wer eine Immobilie erbt, braucht Klarheit über ihren Wert – für die Familie, für die weitere Nutzung und für das Finanzamt. Dabei sind eine marktnahe Einschätzung und der steuerlich anerkannte Wertnachweis nicht dasselbe. Dieser Ratgeber erklärt, welche Unterlagen wichtig sind und wann fachlicher Rat sinnvoll ist.
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Das Wichtigste vorweg: Ein Urteil zur Grundsteuer verändert nicht automatisch die Erbschaftsteuer. Entscheidend sind die dafür geltenden Bewertungsvorschriften, der maßgebliche Stichtag und die persönlichen Verhältnisse der Erben.
Grundsteuer und Erbschaftsteuer: zwei unterschiedliche Fragen
Die Grundsteuer betrifft den laufenden Grundbesitz. Die Erbschaftsteuer knüpft dagegen an den Vermögensübergang an. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 im Verfahren II R 25/24 über die Grundsteuerbewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell entschieden. Daraus lässt sich keine automatische neue Erbschaftsteuerregel für geerbte Häuser ableiten. Wer beide Themen vermischt, riskiert falsche Erwartungen an eine mögliche Steuerentlastung. Quelle: BFH, II R 25/24.
Welcher Immobilienwert ist maßgeblich?
Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitz nach den einschlägigen steuerlichen Vorschriften bewertet. Der Bewertungszeitpunkt richtet sich nach der Entstehung der Steuer. Ein späterer Angebotspreis ist deshalb nicht einfach mit dem steuerlichen Wert gleichzusetzen. § 11 ErbStG und § 12 ErbStG.
Die Immobilienart bestimmt das Verfahren: Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sieht das Gesetz grundsätzlich den Vergleichswert vor. Bei Mietwohngrundstücken steht der Ertrag im Mittelpunkt. Fehlen geeignete Vergleichswerte oder liegen andere Voraussetzungen vor, kann das Sachwertverfahren maßgeblich sein. Quelle: § 182 BewG.
Wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt
Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nachgewiesen werden. Dafür kommen insbesondere Gutachten des Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger infrage. Auch ein marktüblicher Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann geeignet sein, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Eine gewöhnliche Maklereinschätzung erfüllt diese Anforderungen nicht automatisch. Ob ein konkreter Nachweis genügt, ist im Einzelfall zu prüfen. Quelle: § 198 BewG.
Unsere Marktpreiseinschätzung hilft Ihnen, Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung wirtschaftlich einzuordnen. Für einen steuerlichen Nachweis stimmen Sie das weitere Vorgehen mit Ihrer Steuerberatung und gegebenenfalls einem qualifizierten Sachverständigen ab.
Freibeträge, Familienheim und Bescheide früh prüfen
Bei unbeschränkter Steuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder grundsätzlich 400.000 Euro. Daraus folgt noch keine abschließende Berechnung Ihrer Steuerlast. Quelle: § 16 ErbStG.
Für das geerbte Familienheim gibt es unter besonderen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung. Dazu gehören insbesondere die unverzügliche Selbstnutzung und grundsätzlich deren Fortsetzung über zehn Jahre; bei Kindern ist die Begünstigung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Ausnahmen und weitere Voraussetzungen müssen individuell geprüft werden. Quelle: § 13 Absatz 1 Nummern 4b und 4c ErbStG.
Warten Sie mit der Prüfung nicht bis zur Verkaufsentscheidung. Ein Einspruch ist grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen. Bei Einwänden gegen den festgestellten Grundstückswert ist der richtige Bescheid entscheidend: Feststellungen eines Grundlagenbescheids lassen sich nicht beliebig erst im Folgebescheid angreifen. § 355 AO, § 351 AO.
So schaffen Sie eine belastbare Entscheidungsgrundlage
- Unterlagen bündeln: Grundbuchauszug, Flächen, Bauunterlagen, Mietverträge und bekannte Schäden zusammenstellen.
- Zustand dokumentieren: Sanierungsbedarf, Feuchtigkeit oder Einschränkungen konkret festhalten, statt nur einen pauschalen Abschlag zu fordern.
- Familie einbeziehen: Bei mehreren Erben dieselben Unterlagen und dieselbe Bewertungsgrundlage verwenden.
- Ziele klären: Liquidität, persönliche Nutzung und laufenden Aufwand gemeinsam betrachten.
Häufige Fragen
Ändert ein Grundsteuer-Urteil automatisch die Erbschaftsteuer?
Nein. Beide Steuerarten haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Eine konkrete Auswirkung muss anhand der betreffenden Entscheidung und der Erbschaftsteuerregeln geprüft werden.
Reicht eine kostenlose Maklerbewertung für das Finanzamt?
Nicht automatisch. Sie dient zunächst der Marktpreisorientierung. Für den Nachweis eines niedrigeren steuerlichen Werts gelten besondere Anforderungen.
Wie unterstützt Busse Immobilien Erben?
Wir ordnen die Immobilie am Markt ein, besprechen mögliche Nutzungswege und begleiten auf Wunsch den Verkauf. Steuerliche und rechtliche Fragen bleiben bei den dafür zuständigen Beratern.
Erst Klarheit. Dann entscheiden.
Ob Wohnung in Hamburg oder Haus in Schleswig-Holstein: Wir besprechen mit Ihnen, welche Informationen für eine nachvollziehbare Marktpreiseinschätzung fehlen und wie Sie Ihre nächsten Schritte strukturieren können.
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Allgemeine Orientierung, keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Rechtsstand und verlinkte Quellen geprüft am 18. September 2026.