Von Kai Busse · Aktualisiert am 18. September 2026
Wie kommt ein Makler auf den Angebotspreis einer Immobilie? Eine nachvollziehbare Empfehlung verbindet überprüfte Objektdaten, geeignete Bewertungsverfahren und den lokalen Markt. Dazu kommt eine Verkaufsstrategie, die zu Ihren Zielen passt. Wir erklären, wie diese Bausteine zusammengehören und welche Fragen Sie als Eigentümer stellen sollten.
KI-generiertes Symbolbild
1. Die Immobilie verstehen
Grundstücksgröße, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr und Zustand bilden den Anfang. Ebenso wichtig sind Grundriss, Ausstattung, Modernisierungen und Energieausweis. Hinzu kommen rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen: bestehende Mietverhältnisse, Rechte im Grundbuch und erkennbare Einschränkungen der Nutzung.
Eine Flächenangabe aus einem alten Exposé ist dabei nicht automatisch belastbar. Wir klären, welche Unterlagen vorliegen und wo Angaben noch geprüft werden müssen. Fehlende Informationen werden als offene Punkte benannt, statt stillschweigend durch günstige Annahmen ersetzt zu werden.
2. Das passende Verfahren heranziehen
Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und der verfügbaren Datenlage ab. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren; die Auswahl muss sachgerecht sein. Quelle: § 6 ImmoWertV.
Vergleichswert: Was wurde für ähnliche Immobilien bezahlt?
Geeignete Vergleichspreise helfen, insbesondere Wohnungen und Wohnhäuser einzuordnen. Lage, Größe, Zustand und weitere Merkmale müssen ausreichend vergleichbar sein oder sachgerecht berücksichtigt werden. Reale Kaufpreise sind von veröffentlichten Angebotspreisen zu unterscheiden. Wo belastbare Transaktionsdaten fehlen, benennen wir diese Grenze. Quelle: § 24 ImmoWertV.
Ertragswert: Welche Erträge trägt die Immobilie?
Bei vermieteten Immobilien und Kapitalanlagen steht die wirtschaftliche Nutzung im Mittelpunkt. Mieten allein reichen nicht: Auch Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und weitere objektspezifische Faktoren gehören in die Betrachtung. Quelle: § 27 ImmoWertV.
Sachwert: Gebäude, Grundstück und Markt zusammen betrachten
Das Sachwertverfahren berücksichtigt unter anderem bauliche Anlagen, Alterswertminderung und Bodenwert. Anschließend braucht es eine Anpassung an den Grundstücksmarkt und die besonderen Merkmale des Objekts. Herstellungskosten allein sind deshalb kein Verkaufspreis. Quelle: § 35 ImmoWertV.
3. Die konkrete Lage einordnen
Eine Durchschnittszahl für Hamburg erklärt noch nicht den Wert einer Wohnung in Hamburg-Eppendorf. Auch ein Haus im Sachsenwald lässt sich nicht allein anhand einer Kreisstatistik bewerten. Straßenlage, Verkehr, Ausrichtung, Nahversorgung und Grundstückszuschnitt können die Vergleichbarkeit verändern.
Wir betrachten außerdem das Wettbewerbsangebot: Welche Immobilien sprechen dieselbe Zielgruppe an? Welche Unterschiede rechtfertigen einen höheren oder niedrigeren Ansatz? Angebotsdaten liefern dazu Hinweise, aber keinen Beleg dafür, zu welchem Preis ein anderes Objekt tatsächlich verkauft wurde.
4. Marktwert und Angebotspreis unterscheiden
Der Verkehrswert beschreibt den unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielbaren Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung der maßgeblichen Eigenschaften. Persönliche Sonderinteressen gehören nicht zu diesem Maßstab. Quelle: § 194 BauGB.
Der Angebotspreis ist dagegen der Betrag, mit dem Sie an den Markt gehen. Er sollte aus der Bewertung begründet werden und zu Nachfrage, Zielgruppe und Zeitplanung passen. Mehr Geduld garantiert keinen höheren Erlös. Ebenso wenig ist ein pauschaler Verhandlungsaufschlag bei jeder Immobilie sinnvoll.
Ein überhöhter Einstieg kann passende Interessenten ausschließen. Ein zu niedriger Ansatz kann wirtschaftliches Potenzial verschenken. Deshalb besprechen wir eine begründete Preisspanne und die Annahmen dahinter, bevor die Vermarktung beginnt.
5. Rückmeldungen sachlich auswerten
Nach dem Start zählen nicht nur Klicks. Qualifizierte Anfragen, Besichtigungen und nachvollziehbare Rückmeldungen helfen einzuschätzen, wie das Angebot angenommen wird. Bleibt die Resonanz hinter den Erwartungen zurück, prüfen wir Darstellung, Unterlagen, Zielgruppenansprache und Preis gemeinsam.
Eine Anpassung sollte auf konkreten Beobachtungen beruhen. Einzelne niedrige Angebote beweisen ebenso wenig einen falschen Preis wie hohe Aufrufzahlen bereits einen Verkaufserfolg bedeuten.
Häufige Fragen
Ist eine Onlinebewertung ausreichend?
Sie kann eine erste Orientierung geben. Besondere Eigenschaften, Unterlagen und tatsächlicher Zustand sollten vor einer Verkaufsentscheidung zusätzlich geprüft werden.
Ist der Angebotspreis ein zugesicherter Verkaufserlös?
Nein. Er ist eine begründete Empfehlung für den Markteintritt. Der tatsächlich vereinbarte Preis entsteht erst im Verkaufsprozess.
Ist eine Maklereinschätzung ein Verkehrswertgutachten?
Nicht automatisch. Zweck, Umfang und Anforderungen unterscheiden sich. Wenn ein förmliches Gutachten benötigt wird, sollte dies vor der Beauftragung geklärt werden.
Eine Empfehlung, die Sie nachvollziehen können
Bei Busse Immobilien sollen Sie verstehen, welche Informationen Ihre Preisstrategie tragen. Wir besprechen Stärken, offene Fragen und mögliche nächste Schritte persönlich mit Ihnen.
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